Клиентка в марте принесла мне ссылку на ЖК в Некрасовке с фразой «застройщик новый, но цены классные, давайте бронировать». Через 20 минут в реестре ДОМ.РФ выяснилось, что у компании нет ни одного сданного объекта, а разрешение на строительство выдано три месяца назад под другое юрлицо. Сэкономили себе нервы и полтора миллиона на бронь, которую не жалко было бы потерять.
Проверка застройщика — это 40 минут времени, которые отделяют нормальную сделку от судов на три года. Показываю, что смотрю сама перед тем, как вести клиента на сделку.
Какие документы должен показать застройщик по закону
По 214-ФЗ застройщик обязан предоставить по первому требованию:
— проектную декларацию — в ней вся суть проекта: сроки, этапы, источники финансирования
— разрешение на строительство — без него стройка незаконна
— документы на землю — собственность или долгосрочная аренда, проверяйте срок аренды относительно срока стройки
— заключение о соответствии (ЗОС) — подтверждает, что застройщик выполнил требования 214-ФЗ и может привлекать деньги дольщиков
— договор поручительства или эскроу-счёт — с 2019 года деньги должны лежать на эскроу, если этого нет, бегите
— учредительные документы компании — устав, ИНН, ОГРН
— бухгалтерскую отчётность за последний год — по закону обязаны предоставить по запросу
Если хотя бы один документ дают с запинкой, ссылаются на «коммерческую тайну» или предлагают «прислать позже» — это уже сигнал.
Где проверить застройщика самостоятельно, не выходя из дома
Единый реестр застройщиков (наш.дом.рф)
Об этом у меня есть отдельный материал: ДДУ подписан за 5 минут, а разбираться с последствиями можно годами: 4 пункта, которые нельзя пропускать.
Главный ресурс. Здесь видно все объекты компании — сданные и текущие, есть ли просрочки по вводу, сколько дольщиков уже въехало. Если у застройщика три проекта и все три с переносом сроков на полгода — это не случайность, а стиль работы.
Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru)
Забиваете название юрлица — и видите все судебные иски. Меня интересуют не единичные споры с дольщиками (они бывают у всех), а массовые иски по одной причине: затянутые сроки, недоделки, банкротство подрядчиков.
Реестр банкротств (fedresurs.ru)
Проверяю не только само юрлицо-застройщика, но и материнскую компанию, если она указана в проектной декларации. Бывает так: конкретное ООО чистое, а холдинг, которому оно принадлежит, уже проходит процедуру наблюдения.
ЕГРН и Росреестр
Смотрю, кому принадлежит земля под стройкой и нет ли обременений — ипотеки банка, ареста, залога третьим лицам. Участок под проектом должен быть либо в собственности застройщика, либо в аренде на срок не короче срока строительства плюс запас.
Что смотреть в проектной декларации, кроме сроков
Большинство читают декларацию по диагонали — только дату сдачи. А там есть куда более полезные вещи:
— источники финансирования проекта — если написано «собственные средства + проектное финансирование банка», это надёжнее, чем чисто эскроу без банковского контроля
— банк, который ведёт проектное финансирование — крупный федеральный банк уже сам провёл проверку застройщика перед тем, как дать деньги
— этапность строительства — сколько корпусов сдаётся одновременно, не размазана ли стройка на 5 очередей с непонятными сроками между ними
— страхование ответственности застройщика — обязательный пункт по 214-ФЗ
Что настораживает лично меня на практике
За несколько лет сделок с новостройками я выработала свой список тревожных звоночков:
— застройщик просит оплатить бронирование квартиры наличными или переводом на карту физлица — деньги должны идти на счёт юрлица, а по факту на эскроу
— цена сильно ниже рынка района без внятной причины — либо проблемы с деньгами у застройщика, либо проблемы с землёй
— в рекламе фигурирует одна компания, а в договоре совсем другое юрлицо без объяснений
— на сайте нет ссылки на проектную декларацию, а менеджер присылает её только после настойчивых просьб
Ни один из этих признаков сам по себе не приговор. Но если совпало два-три, я сделку не веду, пока всё не проясню.
А вы проверяли застройщика перед покупкой или доверились репутации бренда? Расскажите, что смотрели и не подвело ли это вас.
Если планируете новостройку и хотите, чтобы кто-то посмотрел документы застройщика вместе с вами, напишите мне.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply