Ко мне периодически приходят с одним и тем же вопросом: «Марина, продаётся квартира в доме под реновацию, дёшево, стоит ли брать?» Отвечаю сразу: смотря что вы хотите получить и когда.
Механика простая, но в ней есть нюансы, которые продавцы обычно не проговаривают, а покупатели узнают только после сделки.
Что вы покупаете на самом деле
Когда вы покупаете квартиру в доме, включённом в программу реновации, вы покупаете не саму квартиру, а право на равнозначное жильё в новом доме. По закону о реновации метраж и количество комнат сохраняются, площадь может быть даже больше. Это прописано в постановлениях правительства Москвы по программе реновации.
Звучит привлекательно: старая панелька за цену ниже рынка, а взамен квартира в новостройке. Но между покупкой и переселением может пройти от пары лет до неопределённого срока — сроки волнового переселения по конкретным адресам иногда сдвигаются.
Запад Москвы — почему именно этот сегмент интересен
Запад столицы — Кунцево, Фили-Давыдково, Раменки — территории, где старый жилой фонд соседствует с одними из самых дорогих новостроек города. Здесь разница между старой пятиэтажкой и новым домом через дорогу ощущается физически: вышли из подъезда пятиэтажки, а напротив уже стоит монолитный дом бизнес-класса с закрытым двором.
Если тема близка, посмотрите ещё Реновация: что будет, если отказаться от переезда в новый дом.
Отсюда и инвестиционная логика. Вы покупаете квадратный метр в старом фонде по цене, ощутимо ниже цены метра в соседнем новом ЖК, а получаете в итоге жильё в доме, построенном по современным стандартам, в той же локации.
У меня был клиент, который присматривался к квартире в доме под реновацию в районе Давыдково именно из-за соседства с парком и близости к Славянскому бульвару. Локация сильная, инфраструктура сложившаяся, транспорт рядом. Но купить он в итоге решил готовую новостройку рядом: посчитал, что разница в цене не окупает годы ожидания и неопределённость со сроками.
Сколько реально можно сэкономить
Квартиры в домах под реновацию на западе Москвы обычно продаются с дисконтом 10–20% к рыночной цене аналогичного жилья в этом районе. Экономия на двухкомнатной квартире может составлять 2–4 млн рублей относительно цены метра в соседних новостройках.
Но считать нужно не только цену покупки, а полную стоимость владения:
— пока дом не расселён, квартиру можно сдавать или жить в ней, если состояние позволяет;
— после получения новой квартиры возможен ремонт с нуля — застройщики по реновации обычно передают жильё с базовой отделкой, но не всегда она совпадает с ожиданиями;
— вы не выбираете этаж, вид из окна и расположение комнат в новом доме, это определяется по алгоритму распределения.
Скидка на входе частично компенсируется расходами и неудобствами на выходе.
На что смотреть перед покупкой такой квартиры
Прежде чем соглашаться на сделку, я всегда советую клиентам проверить три вещи.
Первое — статус дома в программе: включён окончательно или пока в списке предварительного голосования. Это принципиально разные степени гарантии.
Второе — есть ли утверждённый адрес и график переселения. Если дом-реципиент уже строится и указан конкретный адрес, риски минимальны. Если формулировка расплывчатая — «переселение по программе, сроки уточняются» — закладывайте, что можете прожить в старом доме ещё несколько лет.
Третье — состояние конкретной квартиры и дома. Резонно взять квартиру за меньшие деньги и просто пожить в ней или сдавать в ожидании переселения. Тогда дисконт работает на вас в чистом виде, а не съедается ремонтом убитой квартиры.
Стоит ли входить в такую сделку сейчас
Для тех, кто рассматривает квартиру как долгосрочную историю и готов ждать, это разумный способ зайти в сильную локацию запада Москвы с дисконтом. Для тех, кому нужна определённость здесь и сейчас — этаж, вид, дата ключей — честнее сразу смотреть готовые новостройки в том же районе.
А вы бы согласились подождать несколько лет ради дисконта в 3-4 миллиона, или для вас важнее точная дата и выбор конкретной квартиры?
Если разбираетесь с похожей ситуацией, напишите мне — разберём конкретный адрес и посчитаем, выгодна ли сделка именно для вас.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply