Клиент купил апарт-студию в Москве на 1,5 млн рублей дешевле аналогичной квартиры в соседнем доме. Был уверен, что сделал выгодную сделку. Через год посчитал реальную доходность от сдачи — разница в цене покупки испарилась в первый же год за счёт налогов и коммуналки.
История типичная. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–15%, а в некоторых проектах разрыв доходит до 20%. Застройщики используют это как главный аргумент в рекламе: то же самое, но дешевле. Для человека, который планирует сдавать площадь в аренду, эта экономия на входе может обернуться просадкой на выходе. Апартаменты живут по другим правилам налогообложения, коммуналки и содержания.
Почему апартаменты дешевле квартир
Юридически апартаменты — нежилое помещение. Формально это гостиничный номер или помещение свободного назначения, даже если по факту это студия с кухней и санузлом, визуально не отличающаяся от обычной квартиры.
Из этого статуса вытекает всё остальное:
— нельзя оформить постоянную регистрацию (только временную, и то не всегда)
— не действуют нормы жилищного кодекса по капремонту и содержанию общего имущества в том виде, в котором они защищают собственника квартиры
— выше налог на имущество
— дороже коммунальные услуги, потому что тариф считается коммерческим, а не жилым
Застройщик экономит на нормативах: апартаменты не обязаны соответствовать всем требованиям по инсоляции, шумоизоляции, социальной инфраструктуре, которые действуют для жилых домов. Эта экономия строителя транслируется в цену для покупателя.
Сколько реально теряет собственник на налоге на имущество
Продолжение этой мысли — в статье Апартаменты в Москве: берёте дешевле — но сколько теряете потом.
Ставка налога на имущество для апартаментов в Москве заметно выше, чем для квартир. Для жилых помещений ставка обычно составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, для апартаментов — от 0,5% и выше, в отдельных случаях до 2%, если помещение отнесено к объектам с повышенной ставкой по решению региона.
На апартаменте с кадастровой стоимостью 12 млн рублей разница между ставкой 0,3% и 0,5% — это дополнительные 24 тысячи рублей в год. При ставке 2% для отдельных категорий счёт может пойти на сотни тысяч. Этот платёж собственник несёт каждый год, независимо от того, сдаётся помещение или простаивает.
Коммуналка: почему счёт выше, чем в обычной квартире
Тариф на коммунальные услуги для нежилых помещений считается по коммерческой сетке, а не по той, что действует для жилого фонда. На практике это более высокая стоимость воды, отопления, обслуживания дома — разница может составлять от 20 до 40% по сравнению с аналогичной квартирой того же метража в соседнем корпусе.
Плюс апарт-комплексы часто продаются с обязательным сервисным пакетом — управляющая компания, консьерж-сервис, клининг мест общего пользования по повышенному тарифу, потому что позиционируется это как апарт-отель. Красиво в рекламе, но эта строка расходов ложится на собственника ежемесячно, независимо от того, есть арендатор или нет.
Как это влияет на доходность от сдачи
Если считать доходность апартамента без учёта повышенного налога и коммуналки, цифра в рекламе застройщика выглядит привлекательно — часто заявляют 7–9% годовых. Но именно эти два пункта съедают 1,5–2,5 процентных пункта доходности при реальном расчёте.
На практике разница между заявленной и фактической доходностью апартамента против обычной квартиры сокращается почти до нуля, а иногда квартира начинает выигрывать — несмотря на более высокую цену покупки, за счёт меньших ежемесячных издержек на протяжении лет владения.
Дополнительный риск — ликвидность при перепродаже. Апартаменты сложнее закладывать в ипотеку для покупателя на вторичке: не все банки одобряют ипотечные программы на нежилые помещения на тех же условиях, что на жилые. Это сужает круг потенциальных покупателей, если решите продать актив через несколько лет.
Когда апартаменты всё-таки оправданы
Формат работает, если это осознанный выбор под конкретную задачу — например, площадь в апарт-отеле с профессиональной управляющей компанией, которая берёт на себя весь операционный цикл сдачи, а собственник получает фиксированный процент. Здесь повышенные издержки заложены в бизнес-модель и посчитаны заранее.
Также апартаменты интересны, если локация настолько сильная, что арендная ставка перекрывает разницу в расходах — новостройки рядом с деловыми кластерами, где спрос на краткосрочную аренду устойчиво высокий круглый год.
Но если цель — просто купить подешевле и сдавать длительно семье или паре, экономия на входе почти всегда компенсируется расходами на дистанции в 3–5 лет.
А вы бы взяли апартаменты дешевле квартиры на 10–15%, зная о разнице в налоге и коммуналке — или доплатили бы за статус жилого помещения?
Если считаете экономику конкретного объекта под сдачу — напишите мне, разберём цифры по вашему случаю.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply