Клиент недавно посчитал на калькуляторе: 15 млн рублей на вкладе под 14% годовых — это 2,1 млн в год. И спросил меня прямо: зачем вообще возиться с квартирой, если банк платит такие деньги без всякой мороки?
Вопрос правильный. Но сравнение хромает, и я объясню почему, на цифрах.
Вклад — это не навсегда
Ключевая ставка ЦБ сейчас 14% (данные Банка России на август 2026 года), и депозитные ставки следуют за ней с небольшим отставанием. Но вклад — это договор на 3, 6, 12 месяцев, максимум на пару лет. Дальше — по новой ставке.
А ставка снижается. За последние несколько циклов ЦБ снижал её быстрее, чем банки успевали перезаключать долгосрочные вклады под старые условия. 14% годовых — это не доходность вашей квартиры-альтернативы на 10 лет вперёд, это доходность на ближайшие месяцы. Через год ставка может быть 11%, ещё через год — 9%. История последних пятнадцати лет это подтверждает регулярно.
Квартира — актив, который не пересматривает условия раз в квартал. Купили — и цена, по которой вы зашли, зафиксирована.
Считаем не доходность, а то, что остаётся после инфляции
Вклад под 14% при инфляции в районе 8-9% (данные Росстата за 2026 год) даёт реальную доходность около 5-6% годовых. Неплохо, но это не бесконечная история — ставка идёт вниз вместе со снижением инфляции, и реальная доходность вклада тоже сжимается.
Рядом по смыслу лежит Скидка 25% на квартиру в Москве: где обман, а где реальная выгода в 2026 году.
Квартира в новостройке ведёт себя иначе. У неё два источника роста.
Рост цены самого объекта по мере строительства. От котлована до ввода в эксплуатацию цена в среднем прирастает на 20-30% в востребованных проектах Москвы — эту динамику я вижу в работе каждый месяц.
Рост арендной доходности после сдачи. Аренда в Москве растёт вслед за спросом, а спрос последние годы стабильно превышает предложение в качественных новостройках.
Пример из практики: клиентка купила студию в Останкинском районе на этапе котлована за 9,8 млн. Через 14 месяцев, к моменту сдачи, аналогичные лоты в этом же корпусе продавались по 12,3 млн. Это 25% роста без всякой аренды, просто за счёт стадии строительства. Параллельно эти же деньги на вкладе за 14 месяцев принесли бы около 15% с учётом снижения ставки в середине периода. Разница уже заметная, и квартира ещё и не облагается налогом на разницу продажи, если держать её больше минимального срока владения — 5 лет по НК РФ, или 3 года при определённых условиях.
Что вклад умеет, а квартира — нет
Признаю сильные стороны вклада.
Ликвидность. Деньги на вкладе можно забрать (пусть и с потерей процентов) за один день. Квартиру продать за день нельзя — минимум месяц-два на экспозицию, если объект ликвидный.
Отсутствие рисков стройки. Даже с эскроу-счетами и защитой дольщиков по 214-ФЗ сроки сдачи иногда сдвигаются, а это нервы и неопределённость.
Ноль хлопот. Вклад не требует ремонта, поиска арендатора, оплаты коммуналки в простое.
Квартира выигрывает там, где вклад проигрывает: в защите от инфляции на длинном горизонте и в том, что актив можно использовать — жить самому, сдавать, оставить детям.
Как сравнивать корректно
Не сравнивайте процент вклада с процентом роста цены квартиры в моменте. Сравнивайте горизонт в 5-7 лет целиком.
Вклад за это время пройдёт несколько циклов снижения ставки, и итоговая доходность будет заметно ниже стартовых 14%.
Квартира за это время пройдёт стадию строительства (рост цены), затем несколько лет аренды (доходность 5-7% годовых от стоимости в Москве по текущим ставкам аренды), и в конце — саму стоимость объекта, которая, скорее всего, будет выше цены покупки.
Разумная стратегия, которую я вижу у клиентов чаще всего: часть денег держать на вкладе как подушку и резерв на непредвиденное, а часть — заводить в новостройку на ранней стадии, где потенциал роста максимальный.
А вы бы разделили крупную сумму между вкладом и квартирой, или пошли ва-банк в одну сторону?
Если считаете похожий сценарий для себя — напишите мне, разберём цифры по конкретному бюджету.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply