Клиент на прошлой неделе спросил: «Марина, а если просто положить 15 млн на вклад — не выгоднее, чем в стройку?» Открыла калькулятор при нём же. Ответ ему не понравился, но цифры не обманывают.
Разберём честно, без «недвижимость всегда растёт» и без паники «рынок мёртв». Арифметика.
Сколько реально даёт вклад
Ключевая ставка ЦБ на август 2026 года — в районе 18%. Банки по вкладам на год предлагают примерно 15-16% годовых с учётом НДФЛ на процентный доход выше безналоговой суммы (она привязана к ключевой ставке ЦБ на 1 января и сумме 1 млн рублей).
15 млн рублей на вкладе под 15% годовых — это 2,25 млн в год до налога. С налогом на руки останется около 2 млн. Никакого ремонта, никакой возни с арендаторами, никакого риска порезаться стеклом на этапе котлована.
Это и есть альтернатива, о которой все вдруг вспомнили при высокой ставке.
Сколько реально даёт квартира
Возьмём типичный лот в новостройке комфорт+ или бизнес-класса за те же 15 млн рублей — где-то между ТТК и МКАД, студия или однушка.
Здесь я разбирала похожий случай: Котлован или готовая квартира: где на самом деле больше денег, а где меньше нервов.
Аренда такой квартиры сейчас — 55-70 тысяч рублей в месяц, по данным сервисов аренды жилья в Москве. Возьмём 65 тысяч. Это 780 тысяч в год. Минус коммуналка, простои между жильцами, износ, комиссия агентству за подбор — реальная доходность от аренды выходит на уровне 4-5% годовых. То есть 600-750 тысяч в год чистыми.
Разница с вкладом — почти в три раза не в пользу квартиры, если считать только рентный доход.
Где квартира отыгрывается
Аренда — это только часть уравнения. Вторая часть — рост стоимости самого актива.
По данным Росреестра, цены на новостройки в Москве за 2025 год выросли скромно, местами были в нуле или в минусе в реальном выражении с учётом инфляции. Рынок насытился предложением, застройщики держат цены через скидки и рассрочки, а не через явное снижение прайса.
Это другая ситуация, чем в 2020-2021 году, когда льготная ипотека разогнала цены на десятки процентов за пару лет. Тот рост был разовым эффектом дешёвых денег. Дешёвые деньги закончились — закончился и опережающий рост цен.
Значит ли это, что квартира вообще не растёт в цене? Нет. Но рассчитывать на прежние темпы — заведомо проигрышная стратегия.
Когда квартира всё равно выигрывает у вклада
Вклад — это горизонт в 1-2 года. Ставка рано или поздно снизится, и депозит на новый срок уже даст меньше. Квартира — это горизонт в 7-10 лет, и здесь считать нужно иначе.
Мой клиент из примера выше в итоге купил не для рантье-доходности, а по трём причинам, которые чаще реально работают:
— Локация с потенциалом смены статуса района. Там, где рядом строится метро или благоустройство, цена подтягивается за инфраструктурой сильнее среднерыночной.
— Покупка на этапе котлована у надёжного застройщика. Разница между ценой на старте продаж и на этапе ввода в эксплуатацию исторически составляла 20-30%, это фиксировали аналитические отчёты по рынку новостроек Москвы за последние циклы.
— Защита капитала от девальвации рубля на длинном горизонте. Квартира не даёт спекулятивного роста, но и не тает так, как рублёвые сбережения при ослаблении курса.
Что это значит для покупателя в 2026 году
Если цель — заработать за год-два и переложить деньги в другой актив, вклад под 15-16% сейчас выгоднее квартиры. Это математика, и спорить с ней бессмысленно.
Если цель — сохранить крупную сумму на 7-10 лет, диверсифицировать активы или закрыть квартирный вопрос себе или детям — квартира остаётся рабочим инструментом, но требует выбора конкретного объекта, а не покупки «недвижимости вообще».
Разница между хорошей и плохой инвестицией в новостройку сейчас не в самом факте покупки, а в конкретном доме, застройщике и локации. Рынок перестал тащить вверх всех подряд, как в 2021 году. Он разделил проекты на тех, кто дорожает, и тех, кто стоит на месте или дешевеет в реальном выражении.
Если считаете, стоит ли сейчас заходить в конкретный проект, или сравниваете вклад с покупкой квартиры под свою ситуацию — напишите мне, разберём цифры именно по вашему случаю.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply