Ко мне на прошлой неделе пришёл клиент с готовой бизнес-моделью: купить квартиру подешевле, сделать ремонт, перепродать дороже. Спросил — сработает? Посчитаю на реальных цифрах.
Схема не новая. Купить бетон без отделки или убитую вторичку, вложиться в ремонт, продать с наценкой. Звучит просто. На практике из десяти таких сделок прибыльными оказываются три-четыре.
Почему вторичка сейчас в фаворе
С конца 2025 года вторичный рынок Москвы ожил заметнее новостроек.
Люди ищут, куда деть деньги, когда депозиты уже не защищают от инфляции, а на новостройки давит высокая ипотечная ставка. Вторичка — понятный актив: можно посмотреть глазами, потрогать стены, заселиться сразу без ожидания сдачи дома.
Второй фактор — резко сократилось предложение квартир с готовым ремонтом. И на вторичке, и в новостройках. Люди, которые раньше делали ремонт и выставляли на продажу, придержали такие лоты или подняли цену. Спрос на квартиры «под ключ» стал стабильно превышать предложение. На этой разнице и пытаются заработать.
Где реально можно заработать на перепродаже
Я уже писала про это — Купить квартиру в Москве с 2 миллионами рублей: что реально можно взять, а на что вас пытаются заманить.
Разница между квартирой без ремонта и с готовым ремонтом в одном доме, в одном лоте, может достигать 15-20% от стоимости. Например, однушка в панельном доме на юго-востоке Москвы без отделки стоит около 9,5 млн рублей. Аналогичная с качественным ремонтом уходит за 11-11,5 млн. Разница — 1,5-2 млн.
Теперь вычитаем расходы. Хороший ремонт под сдачу или продажу в такой квартире — от 800 тысяч до 1,3 млн рублей, в зависимости от того, экономите вы на материалах или нет. Плюс мебель и техника для хоумстейджинга — ещё 300-500 тысяч, если делаете квартиру привлекательной для быстрой продажи, а не для себя.
Плюс время. Ремонт — от полутора до трёх месяцев. Поиск покупателя — ещё месяц-два в текущем рынке. Плюс налог, если квартира в собственности меньше пяти лет и это не единственное жильё. Плюс комиссия риелтору на продаже, если делаете это не сами.
В сухом остатке из 1,5-2 млн потенциальной наценки в кармане остаётся 300-600 тысяч рублей за четыре-пять месяцев работы. Это не пассивный доход и не быстрые деньги — это отдельная профессия с рисками.
Какие риски чаще всего съедают прибыль
Самый частый провал — переоценка ликвидности квартиры на входе. Купили дёшево, потому что были юридические сложности: доля несовершеннолетнего, судебные споры между наследниками, обременение. Сэкономили на входе 500 тысяч, а потом полгода судов или невозможность продать вообще.
Второй риск — ремонт съедает больше, чем планировали. Скрытые проблемы с проводкой, трубами, стяжкой пола вскрываются уже после начала работ. Бюджет в 800 тысяч легко превращается в 1,2 млн.
Третий — рынок за время ремонта и продажи может измениться не в вашу пользу. Купили в марте на подъёме, а продаёте в августе, когда спрос на этот конкретный тип квартир уже остыл.
Что выгоднее — продавать или сдавать
Здесь всё зависит от горизонта. На короткой дистанции перепродажа с ремонтом даёт разовую маржу в 300-600 тысяч рублей за квартиру, но требует постоянного поиска новых объектов — это работа, а не инвестиция.
На долгой дистанции та же квартира с ремонтом, оставленная под сдачу, даёт доходность в 5-7% годовых по данным аналитиков рынка аренды по московским объектам. Плюс актив остаётся вашим и, вероятнее всего, дорожает вместе с рынком. Часть моих клиентов, кто изначально покупал «для перепродажи», в итоге оставляют квартиру себе именно из-за этой логики: актив под ключ выгоднее держать, чем продавать один раз.
Стоит ли пробовать частному инвестору
Разово — да, если есть свободные деньги, время и человек, который проверит юридическую чистоту объекта до покупки. Регулярно, как бизнес — только если готовы погружаться в это на постоянной основе: искать объекты, контролировать ремонт, разбираться с рынком продаж. Это не деньги, которые работают сами, — это деньги, которые работают вместе с вами.
А вы бы рискнули купить квартиру без ремонта под перепродажу — или предпочитаете готовое жильё, даже если оно дороже?
Если считаете похожую сделку под свой бюджет — напишите мне, разберём конкретные цифры по вашему случаю.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply