Клиент прислал скрин квартиры, которую смотрел два года назад и не купил. «Марина, гляньте, тогда было 12,5 млн, сейчас похожая — 16,8». Спрашивает: это нормальный рост или застройщик просто задрал цену на пустом месте?
Разбираемся на реальных примерах из практики.
Сколько на самом деле выросли новостройки в Москве
По данным Гильдии Риэлторов Москвы, однокомнатные квартиры на вторичном рынке за два года подорожали в среднем на 30%, причём основной рывок пришёлся на период с осени 2025 по весну 2026. С новостройками картина похожая, но с нюансом: цена метра росла не везде одинаково, разброс по классам жилья и стадии стройки огромный.
Возьмём конкретику. Два года назад студию в панельном ЖК на юго-востоке можно было взять за 190-200 тысяч рублей за метр на этапе котлована. Сейчас аналогичный лот в соседнем корпусе того же застройщика уже 260-270 тысяч за метр. Рост около 35%, выше среднего показателя по вторичке.
Тем, кто дочитал, пригодится Москва подписала постановление о парковках — почему это значит рост цен на новостройки.
А вот в бизнес-классе ближе к центру динамика скромнее в процентах, но страшнее в деньгах. Квартира, которая стоила 22 млн, сейчас продаётся за 27-28 млн. В процентах те же 25-27%, но разница в абсолютной сумме 5-6 млн рублей. И это уже вопрос, потянет её человек с текущей ипотечной ставкой или нет.
Почему рост цен на новостройки обгоняет вторичку
У новостроек есть свой механизм разгона цены, которого нет на вторичке — проектное финансирование и эскроу-счета. Застройщик закладывает в цену стоимость обслуживания кредита, а она напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ. Когда ставка держится высокой долго, себестоимость метра на старте продаж растёт быстрее инфляции.
Второй момент — стадия стройки. Квартира на котловане и та же квартира перед вводом дома — фактически два разных товара по цене. Разница между ними за 2026 год доходила до 20-25% в отдельных проектах. И это уже не рынок дорожает, а лот дозревает.
Что с этим делать покупателю в 2026 году
Смотреть на цену метра, а не на цену квартиры. Сравнивать 8,5 и 14,8 млн бессмысленно, если площади разные. А вот 220 тысяч за метр против 350 — уже честная база для разговора.
Проверять, на каком этапе застройщик поднимал цену. Если рост шёл равномерно вслед за стройкой — это нормальная динамика проекта. Если скачок случился разово вслед за новостями о ставке ЦБ — это реакция на конъюнктуру, и торг может быть уместен.
Считать реальную доходность, а не рублёвый рост. У меня был клиент, который купил студию в 2024 году за 9,2 млн, а сейчас похожий лот в этом же ЖК продают за 12,1 млн. На бумаге рост 31%, красиво. Но если вычесть инфляцию и издержки на ремонт и содержание за два года, реальная прибыль скромнее раза в полтора-два.
Стоит ли сейчас покупать новостройку в Москве
Здесь я обычно советую разделять два вопроса: инвестиция это или квартира для жизни. Для жизни ждать «дна» бессмысленно — дно на рынке новостроек Москвы никто не видел последние лет десять, цена метра пока не показывала устойчивого снижения ни в один из кризисных периодов. Как вложение сейчас интересны проекты на ранней стадии в развивающихся локациях, где потенциал роста к вводу дома исторически выше среднего по рынку.
А у вас как — квартира, которую присматривали два года назад, подорожала сильнее ожиданий или рост оказался в рамках разумного?
Если сомневаетесь, брать сейчас или подождать, напишите мне — разберём конкретный жилой комплекс и цифры.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply