Клиентка на прошлой неделе спросила: «Марина, а зачем нам вообще расчётный счёт эскроу, если можно просто расписку взять?» Раньше я бы кивнула — расписка десятилетиями считалась железным аргументом в суде. С февраля 2026 года это уже не так.
Верховный суд рассмотрел дело о займе на 110 млн рублей и признал сделку мнимой — деньги формально «передали», но никаких реальных следов этой передачи не осталось. Логика определения касается не только займов между бизнесменами. Она напрямую бьёт по рынку недвижимости, в том числе по новостройкам Москвы, где расчёты между покупателем, продавцом по переуступке или дольщиком до сих пор иногда идут по-старинке.
Почему расписка перестала быть щитом
Суд сформулировал простую вещь: документ без экономического обоснования — не доказательство. Если человек утверждает, что передал крупную сумму наличными, но у него нет ни налоговых деклараций, ни истории доходов, объясняющей происхождение денег, суд вправе усомниться в самой сделке.
Для покупателя квартиры в Москве это значит: если продавец потом решит оспорить сделку — заявит, что расписку подписал, но денег не видел, — бремя доказывания того, что оплата реально состоялась, ляжет на вас. Слова «я передал наличные из сейфа» суд больше не устроят.
Если тема близка, посмотрите ещё Купил квартиру у отца — а через 8 лет пришёл суд.
Где в новостройках это стреляет чаще всего
По переуступкам ситуация острее, чем при прямой покупке у застройщика. Схема, которая ещё пару лет назад казалась безобидной: часть суммы проходит по ДДУ официально, часть — доплата дольщику наличными, без фиксации в документах. Я видела такие сделки на объектах в Мневниках и в Некрасовке, когда переуступка оформлялась по цене ДДУ, а разница в 2–4 млн рублей передавалась просто под расписку.
После февральского определения Верховного суда эта разница становится юридической дырой. Если дольщик, получивший доплату, окажется в статусе банкрота или просто передумает и заявит, что расписку писал, но денег не получал, покупателю придётся доказывать факт передачи наличных — а сделать это без банковских проводок почти нереально.
Как теперь оформлять расчёты за квартиру
Вывод для покупателя новостройки в Москве один: безналичный расчёт — это уже не вопрос удобства, а вопрос юридической безопасности сделки. Вот что я теперь проговариваю с каждым клиентом:
— Вся сумма должна проходить через банк — аккредитив, эскроу-счёт или прямой перевод с указанием назначения платежа «оплата по ДДУ №. от .».
— Если в сделке участвует доплата наличными (например, при переуступке или при покупке с ремонтом от собственника), настаивайте на банковской ячейке с актом закладки и выемки, где фиксируется сумма и участники.
— В самом договоре должна быть формулировка не просто «стороны произвели расчёт», а прямое подтверждение продавца о получении конкретной суммы конкретным способом.
— Расписка, если она всё же нужна как дополнение, должна быть датирована днём фактической передачи денег, без «задних чисел» — это первое, что проверяют суды.
Что это значит для рынка новостроек в целом
Эскроу-счета, обязательные с 2019 года при продаже по ДДУ, в этом смысле оказались страховкой на будущее: деньги дольщика лежат в банке, а не передаются застройщику напрямую, и происхождение платежа прозрачно по определению. А вот вторичный рынок переуступок и сделки с доплатами вне эскроу теперь в зоне риска сильнее, чем раньше.
Раньше юристы говорили «расписка — это лучше, чем ничего». Теперь точнее будет «расписка — это ничего без банковского следа». Я всегда советовала клиентам проводить деньги официально, но теперь это не рекомендация, а необходимость: в случае спора именно тот, кто получил деньги, должен будет доказывать, что он их вообще видел.
А как вы обычно передаёте доплату при сделках с недвижимостью — через ячейку, аккредитив или до сих пор наличными под расписку?
Если планируете сделку с переуступкой или доплатой продавцу и не уверены, как оформить расчёт без рисков, — напишите мне, разберём конкретно вашу ситуацию.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply