Рассрочку от застройщика скоро впишут в кредитную историю — и это только начало изменений. Минстрой подготовил поправки в 214-ФЗ, которые создают отдельный правовой режим для покупки новостроек в рассрочку. Среди соавторов инициативы — ЦБ, Росреестр, Минэкономразвития и Минфин, а значит шансы на принятие высокие.
Ко мне регулярно приходят покупатели, которые выбирают рассрочку вместо ипотеки. Особенно те, кто продаёт старую квартиру и ждёт продажи, или те, кому не подходят условия по кредиту. Схема удобная, но пока живёт по гибким правилам, которые каждый застройщик трактует по-своему. Новый закон эту вольницу закончит.
Что изменится для покупателя
Рассрочка попадёт в кредитную историю. Информацию будут передавать в БКИ, и она станет учитываться вместе с другими обязательствами — как ипотека или кредит наличными. Для тех, кто параллельно планирует брать ипотеку на вторую квартиру или автокредит, это важно: долговая нагрузка вырастет на бумаге, даже если по факту вы платите застройщику вовремя.
Появится отдельное понятие — ДДУ с рассрочкой. Такие договоры будут оформлять электронно с усиленной квалифицированной подписью. Меньше бумажной волокиты, но и меньше пространства для нестандартных договорённостей «на словах», которые раньше иногда практиковались.
Проценты на стоимость квартиры или остаток долга начислять запретят. Здесь стоит быть внимательными: прямого запрета на то, что сама квартира при покупке в рассрочку может стоить дороже, чем при единовременной оплате, в поправках нет. Застройщик не сможет капать процент на остаток, но заложить разницу в цену изначально — вполне может.
Здесь я разбирала похожий случай: 12,2 года на квартиру в Москве: и это без процентов.
Рассрочку разрешат продолжать после сдачи дома
Раньше это было слабое место схемы: если рассрочка не закрывалась к моменту ввода дома, приходилось расторгать ДДУ и переоформлять отношения — часто на менее выгодных условиях. Теперь можно будет продолжать выплаты и после сдачи, максимум до трёх лет от даты ввода, указанной в проектной декларации на момент сделки.
При этом квартиру разрешат оформить в собственность даже с непогашенным остатком — но до полной выплаты она будет в залоге у застройщика или другого кредитора. По сути это ипотечная логика: живёте в своей квартире, прописываетесь, но пока не расплатились — она в обременении.
Досрочное погашение — можно. И полностью, и частями, причём при частичном погашении деньги по общему правилу идут в счёт последних платежей графика. Это выгоднее покупателю, чем если бы гасили ближайшие платежи.
Чем грозят просрочки по рассрочке
Здесь я советую быть особенно внимательными тем, кто рассматривает рассрочку как способ потянуть время. Если нарушить график платежей больше трёх раз за год или просрочить платёж на два месяца и больше — застройщик получит право потребовать досрочного погашения всего оставшегося долга. А на просроченную задолженность договором смогут предусмотреть проценты до 20% годовых.
Рассрочка перестаёт быть мягким инструментом «плачу когда получится». Дисциплина платежей станет так же критична, как при ипотеке, а цена ошибки — выше.
Ограничение для самого рынка
Отдельный момент касается застройщиков: объём помещений, проданных с рассрочкой, продолжающейся после ввода дома, хотят ограничить 25% площади проекта или этапа. Превысить лимит можно будет только с согласия банка-кредитора. Значит, не в каждом проекте вам вообще предложат рассрочку с продлением после сдачи — застройщики будут следить за лимитом.
Сколько времени осталось на старые условия
Если поправки примут в нынешнем виде, новые правила должны заработать с 1 сентября 2027 года и распространяться на сделки, заключённые с этой даты. У рынка остаётся примерно год, когда рассрочка ещё работает по текущим, более гибким правилам.
Для тех, кто присматривается к покупке в рассрочку, — это сигнал не затягивать с решением, если хочется успеть на старые условия. А для тех, кто покупает позже 2027 года, новые правила скорее дадут больше защиты и предсказуемости, особенно в части возможности продлить выплаты после сдачи дома.
А вы рассматривали рассрочку от застройщика вместо ипотеки — и что стало решающим фактором «за» или «против»?
Если планируете покупку в рассрочку или сомневаетесь между рассрочкой и ипотекой — напишите мне, разберём ваш конкретный случай.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply