Клиент купил студию 24 метра в Свиблово под сдачу и спросил меня: «Марина, а если посуточно — это же в два раза больше выйдет?» На бумаге да. В реальности он через полгода вернулся к долгосрочному арендатору и был счастлив.
Покажу, почему красивая арифметика посуточной аренды почти всегда рассыпается о реальность.
Сколько реально приносит посуточная аренда
Возьмём типовую студию в новостройке недалеко от метро, например в районе Отрадное или Некрасовки. Долгосрочная аренда — примерно 40–45 тысяч рублей в месяц, это рыночная ставка на такой формат в 2026 году.
Посуточно та же студия может сдаваться за 3000–3500 рублей в сутки. Если считать в лоб: 30 дней × 3000 = 90 тысяч. Кажется, вдвое выгоднее.
Но дальше начинается вычитание:
— реальная загрузка студии эконом-класса вне центра — 55–65%, а не 100%. То есть из месяца вычитаем 10–13 пустых дней;
— клининг после каждого гостя — от 1500 рублей за уборку, при обороте 2–3 заезда в неделю это 15–20 тысяч в месяц;
— расходники: постельное бельё, полотенца, средства гигиены, бытовая химия — ещё 3–5 тысяч;
— комиссия площадок бронирования — от 15 до 20% с каждого заезда;
— амортизация мебели и техники — при посуточной сдаче диван и матрас изнашиваются в разы быстрее, чем при одном арендаторе на год.
Подробно разбирала это здесь — Почему тридцатилетние в Москве снимают, а не покупают.
Если честно всё сложить, чистыми на руки у собственника студии в спальном районе остаётся 55–65 тысяч рублей вместо мифических 90. Это выгоднее долгосрочной сдачи, но не в два раза, а на 20–30%. И это без учёта времени, которое собственник тратит сам, если не платит управляющей компании.
В чём главный подвох посуточной аренды
Главный подвох не в деньгах — в том, что посуточная сдача требует операционки. Это по сути микробизнес, а не пассивный доход.
Кто-то должен встречать гостей, заселять, отвечать на сообщения в 23:00, решать вопрос, если сломался замок или гость не может найти домофон. Управляющие компании берут за это 20–25% от оборота. После их комиссии разница с долгосрочной арендой почти стирается.
Второй подвох — юридический. С 2019 года действует запрет на использование жилых помещений в многоквартирных домах для гостиничной деятельности без перевода в нежилой фонд, если это мешает соседям и нарушает правила пользования жильём. На практике посуточную сдачу как таковую не запрещают, но при жалобах соседей на шум, посторонних людей в подъезде и постоянную смену жильцов управляющая компания и участковый вправе завести дело, а через суд по иску соседей можно получить предписание прекратить такую деятельность. Я видела такие истории в ЖК на юго-востоке Москвы — соседи по этажу писали коллективную жалобу, и собственнику пришлось свернуть бизнес.
Третий момент — налоги. При официальной сдаче через самозанятость ставка 4-6%, но многие сдающие посуточно этого не делают и рискуют получить доначисление НДФЛ 13% плюс штраф при проверке.
Где посуточная аренда работает
Формат имеет смысл в конкретных локациях и конкретных форматах жилья:
— рядом с крупными медцентрами, вокзалами, деловыми кластерами — там, где стабильно есть спрос командированных;
— в новостройках у Москва-Сити, где апартаменты изначально проектировались под краткосрочное проживание, и там нет проблемы с назначением помещения;
— в студиях и однушках с дизайнерским ремонтом — фотогеничная квартира получает в разы больше броней, чем стандартная отделка от застройщика.
Мой клиент из Свиблово в итоге поставил студию на долгосрочную сдачу семье айтишника. Разница в доходе оказалась в пределах 8-10 тысяч рублей в месяц, зато он больше не тратил вечера на переписку с гостями и не переживал из-за жалоб соседей.
Что выбрать инвестору при покупке под сдачу
Если квартира покупается под инвестицию, я всегда спрашиваю у клиента: готовы ли вы заниматься операционкой или хотите деньги раз в месяц без забот? От ответа зависит и выбор объекта — апартаменты у метро с высоким потоком приезжих подходят под посуточную модель, а квартира в спальном районе почти всегда работает лучше вдолгую.
А у вас был опыт сдачи квартиры посуточно — окупились ли расходы на клининг и простои, или в итоге ушли на долгосрочную аренду?
Если планируете покупку квартиры под сдачу и не уверены, какой формат окупится в вашем случае — напишите мне, разберём конкретный объект и локацию.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply