Ко мне регулярно приходят клиенты с одним и тем же вопросом: «А почему бы не взять апартаменты — та же локация, тот же метраж, а цена ниже?» Разница в 15-20% от стоимости квартиры аналогичного класса — это реальные деньги, иногда несколько миллионов рублей.
Только экономия эта обманчивая. Апартаменты — это нежилое помещение с точки зрения закона, даже если внутри всё выглядит как обычная квартира с кухней, спальней и балконом. И эта юридическая разница потом бьёт по кошельку и по нервам так, что разница в цене на входе кажется мелочью.
Вот где именно апартаменты проигрывают квартире.
Можно ли прописаться в апартаментах
Постоянную регистрацию оформить нельзя. Апартаменты юридически — это нежилой фонд, часть коммерческой недвижимости, даже если расположены в жилом на вид комплексе.
Есть исключение — апарт-комплексы со статусом «здание гостиничного типа», где можно получить временную регистрацию сроком до 5 лет с последующим продлением. Но это временная прописка, и не во всех апарт-проектах она вообще доступна: застройщик должен был изначально получить соответствующий статус здания.
Для кого это критично:
— для оформления детей в школу и садик по месту жительства
— для получения полиса ОМС в поликлинике по прописке
— для льгот и субсидий, привязанных к месту регистрации
— для трудоустройства, где иногда требуют постоянную регистрацию
У меня была клиентка, купившая апартаменты в Москва-Сити ради вида и цены ниже рынка. Через два года встал вопрос со школой для ребёнка — пришлось регистрироваться у родственников в другом районе, чтобы попасть в нужную школу.
Об этом у меня есть отдельный материал: Апартаменты под сдачу в Москве: доходность выше на бумаге, а что съедает разницу на практике.
Налог на апартаменты: сколько переплачивает собственник
Налог на имущество для апартаментов считается по коммерческой ставке, а не по жилой.
По Налоговому кодексу РФ, для квартир ставка налога на имущество физлиц — 0,1-0,3% от кадастровой стоимости. Для апартаментов, отнесённых к нежилым помещениям, ставка может доходить до 0,5-2%, в зависимости от кадастровой стоимости объекта и категории, к которой его отнесли местные власти.
На практике для апартаментов бизнес-класса в Москве налог часто оказывается в 3-5 раз выше, чем на аналогичную по площади квартиру. Причём налоговый вычет, который применяется к квартирам (уменьшение кадастровой стоимости на площадь нескольких квадратных метров), к апартаментам не применяется вовсе.
Коммуналка в апартаментах: почему счета выше
Тариф на коммунальные услуги для апартаментов рассчитывается как для нежилого помещения — это касается воды, отопления, вывоза мусора.
Разница может составлять 15-30% в зависимости от управляющей компании и региона. Плюс к этому апарт-комплексы часто устанавливают собственные тарифы на обслуживание территории, охрану, паркинг — и эти суммы не регулируются жилищным законодательством так строго, как в многоквартирных домах.
Ипотека на апартаменты: почему банки дают её неохотно
Часть банков не выдаёт ипотеку на апартаменты вообще, часть выдаёт, но на других условиях: ставка выше на 0,5-1,5 процентных пункта, первоначальный взнос больше (иногда от 30% вместо стандартных 15-20% для квартир), срок кредитования короче.
Причина простая: банк оценивает апартаменты как менее ликвидный залог. При дефолте заёмщика продать нежилое помещение сложнее и дольше, чем квартиру — спрос на такую недвижимость уже, а покупатель менее защищён юридически.
Ещё момент: на апартаменты не распространяются льготные ипотечные программы с господдержкой, которые действуют для жилой недвижимости. Это сразу сужает круг будущих покупателей — если вы решите продать апартаменты через несколько лет, часть из них просто не сможет использовать льготную ипотеку для покупки.
Когда апартаменты всё же оправданы
Не буду рисовать апартаменты только чёрной краской — иногда это разумный выбор.
Апартаменты подходят, если:
— вы покупаете для сдачи в аренду и прописка вам не нужна
— локация настолько редкая (вид на реку, центр города), что альтернативы среди квартир просто нет или они кратно дороже
— вы уже прописаны в другом месте и вопрос регистрации закрыт
— рассматриваете апартаменты как вторую недвижимость, а не единственное жильё
Но если это единственное жильё для семьи с детьми, я всегда советую считать не только цену за метр, но и полную стоимость владения на горизонте 5-10 лет: налоги, коммуналку, условия ипотеки, риски при перепродаже.
Если сомневаетесь, что выгоднее в вашей ситуации — квартира или апартаменты, напишите мне, разберём конкретные цифры по вашему бюджету и локации.
Веду канал в MAX — там разборы новостроек и то, что не попадает в статьи:
https://max.ru/id220600071668_biz?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Нужна консультация по покупке квартиры в Москве, подбор новостройки или помощь с ипотекой:
https://molokanovams.taplink.ws?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=footer
Я и моя команда AvroraCity помогаем подобрать лучшие предложения среди всех новостроек Москвы и найти оптимальную стратегию покупки даже в непростых рыночных условиях.
Leave a Reply